第213章 新的契机

我没有再在300万这个价格上为难大岛，而且面对石田章五那边，也要尽量给得多点。人家不是傻子，自然知道这些地的价值，赚太多差价，会引起怀疑的。

达成口头协议后，我和他都很开心，所以酒喝得有点多，最后已经到了失控的程度，竟然飙车来到新宿玩耍，专门指名黒木纱奈陪酒。

“好久不见呢，陈君！”黒木纱奈今晚很是抢手，有几桌客人都是为她而来。

但我可管不了那么多，刚刚完成了任务，心情好，而且还带着酒醉的狂妄。便直接说道：“纱奈酱，今晚就只陪我一个人吧？”

“陈君，这样不太好呢！那边的客人也很重要，如果被店长知道，我会受责罚的。”黒木纱奈做出一副为难的表情，但手已经抚上了我的大腿。

靠，这么骚还装！

店长和我也是熟识，怎么会不卖面子。但有了上次的教训，我还保留一些理智，就说让她陪好那些客户，先叫些姐妹过来玩耍吧，咱不差钱。

这些开销不说我就能报账，而且大岛也不会让我来出，因为他很感激我能以这么低的价格把土地卖给他。

在这次交易中，我突然好想看到了一条康庄大道，原来炒房还是太低级了，炒地皮才是王道啊！不过只是自己暂时还不具备这种条件而已。

“地主”这个词，披着我们熟知的黄世仁形象被历史的犁翻到过去时那一边去了。只是当一拨又一拨房地产商热衷于囤地炒地，一批新财富阶层热衷于用土地增值自己的财富时，我们一时会有“地主”归来的感觉。

普通人也许更多的感受是高昂的房价，对这背后的囤地热却不甚了解。前段时间，一个著名的公司大佬说：“上市公司囤地现象非常惊人，根据它们的公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。”

其实早在很多年前，就有专门金融研究的专家站出来说话，估测当时华夏房地产开发商囤地已经约10亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。

这年头资产保值美元不可靠，黄金白银也不一定可靠，就是这土地总是稀缺，一路看涨。富甲一方的商贾就不说了，不少腰包肥厚的大型国企也纷纷加入炒地行列，催产出一批让公众惊愕的“地王”。

很显然囤地炒地对高房价无疑是推波助澜，一块地从政府开头批出来要经几手，经一次手都要成倍加价。买不起房的老百姓自然是咬牙切齿。

在这些转手买卖里，土地只是流传的符号，只是牟利的工具手段，赚钱才是唯一目的，没有人会去在乎这块地本身，会去想这块地以后会生长出哪些奇奇怪怪的钢铁水泥体，会去思考我们如果经营这块土地能留下哪些永恒的财富。

囤积土地可以赚得高额利润，这是为何闲置土地屡禁不止的一个重要原因。从供需的角度来看，大量的土地被闲置，使得土地市场供需不平衡的状况进一步加剧，这不仅造成了土地资源的极大浪费，更在一定程度上会推高房价。

闲置期间，土地迅速升值，造成开发商不急于开发。住宅用地的大量闲置，直接导致原本稀缺的宅地市场更为紧缺，是资源的极大浪费。大量闲置土地未被开发，还造成政府无法准确预测经济社会对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地资产功能被放大，房地产投机难于遏制，居民住房保障得不到落实。

土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高，因此，开发商为抬高房价牟取暴利，将购置的土地长期闲置，囤积居奇，造成房地产市场长期以来的供给不足。

市场中的土地投机机构的圈地囤地造成了土地闲置。另外，部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化，大部分资金用于缴纳土地出让金，无法消化前期土地储备，或者随行就市放缓开发节奏，也导致了囤地现象的出现。

有的项目土地开发手续早已完善，但开发企业之间相互转让，造成开发时间延误，从而造成土地闲置。

不单单是我这么想，其实很多人都已经发现了这个问题，近年来，随着社会经济的高速发展，人口的快速增长以及城市化水平的不断提高，城市建设对于土地的需求大大增加。

但伴随着城市化进程脚步的逐渐加快，城市内部以及周边出现大量的圈地、占地现象，大面积的闲置、低效用地屡见不鲜，导致国土资源的严重浪费。土地闲置问题逐渐成为当前各国政府重视、全人类社会密切关注的热点问题。

大阪这些地块也是如此，虽然不知道最初是为何闲置了，但桥上彻拿出来招标的时候，已经是无主之地就很能说明问题。土地一般是不会无主的，无主的原因，肯定是经过了一番血战，最后两败俱伤被政府收回。

要是大岛收购了这些土地之后，游乐场开不下去，地皮又会被转卖，而买到手的人，觉得这里似乎以前做生意也做不下去，只能继续转卖。

这是个恶性循环，谁也无法制止。

西方国家城市闲置土地的不同状况是因为社会政策和文化差异、工业化、二战后重建的不同要求、社会对城市政策的不同态度等多种因素造成的，但主要的是因为土地投机和开发资金的不足。

开发商资金不到位是造成土地闲置的主要原因。开发区数量过多过散造成投资的分散、浪费和投入不足。有些地区给开发商的土地合同中没有开发及进展要求，或被外商炒了地皮，高价转卖，土地处于流动过程中，并没有真正开发，地皮价格炒得过高而卖不动的现象。

有的投资商并没有确定总体开发计划，甚至没有任何建设项目，就轻而易举地取得了大量的土地使用权，但本身尚不具备较为庞大的开发能力。

此开发商从自身效用最大化目标出发，蓄意囤积土地以获取生地自然增值的收益。而一些实力较小的开发商取得土地后，因自身实力不够，大多通过寻找合作伙伴共同进行开发，合作必然涉及到利益分配和相互关系的协调，产生纠纷也就在所难免。

在这点上，桥上彻就做得还算是好，他规定了这些土地必须用以开发，虽然最后还是被我卖了。但因为我是相信大岛很快就能把游乐场建起来，没有违反与政府的协议，另外，我也会在协议中写清楚这条。

所以至少在大岛手中，这些土地是不会被闲置的。

当然这也不是完全因为政府原因造成，从政府方面原因来说建设用地分级限额审批供地不规范，土地管理不够严格，规划区位不理想，招商引资困难。

规划和政策调整，拆迁难等都造成了城市土地闲置。大块成片宗地的出让，使得开发商难以在短时间内全部开发。地方政府在土地出让协议中承诺负责拆迁，但碍于各种因素而无法履约，或者是地方政府更改了城市规划使得原来协议约定好的项目无法通过审批，造成项目搁置。

认为房地产税费制相分割的户籍制度和房地产金融制度的缺陷，导致商品房价格过高，购房有效需求不足，商品房长期大量闲置。

一些行政事业单位因条件不成熟而无限期拖延开工，使政府无偿划拨的土地长期闲置不用。

而在华夏，有些铁路土地也就是单位土地，是基层管理单位运用手中掌管的管理权，把持大量可开发利用的铁路预留土地，自己不利用或无能力使用，也不许他人使用或提出种种苛刻的条件来阻止他人使用，造成土地闲置。

闲置土地的含义并非仅仅是被抛荒不用的土地，而是扩大到拆迁过度造成的抛荒土地，年久失修的破败房屋，停工待料的烂尾楼，废弃的工厂，长期不用的仓库，早就被遗弃的铁路和无船挂靠的老码头等。

根据市场需求，上地使用者开发利用或者转让土地，这是盘活存量上地最有效的途径。实际上，盘活存量土地还是面临困难。

土地一级市场和二级市场交易频繁，地价一而再再而三地高攀。地价高位运行，自接导致房地产开发成本增加，楼价抬升。

过高的房价令普通民众难以接受，房产市场没有出现投资者预期的效果，开工建建设的土地所占比倒不高。促使开发商宁愿要新批土地，从而导致土地闲置。

另外闲置土地缺乏有效的市场引导机制。由于土地转让条件的法律限制性规定，土地闲置而又未达到法律转让条件的，土地使用者只有被动地接受缴纳闲置费及收回土地的局面。

随着经济的发展和城市建设的日新月异，城市建设规划需要与时俱进不断调整。开发商拿到土地要进行市场调研、规划研究、申报审批等，政府对政策和规划所作的一些调整变动，可能会使周期成倍增长。

土地闲置不仅浪费宝贵的土地资源，也加剧了人地矛盾。同时，土地闲置会导致耕地质量的下降、制约经济与社会的发展、减少社会经济效益、诱发投机炒作。

现在不讨论道德上的问题，仅从赚钱来看，炒地囤地都是仍然大有可为的。单单是这么小个岛国大阪，就有如此多的闲置土地，那么整个地球上到底有多少没利用到的土地？

房地产是一个高周期的行业，一旦进入低谷所有企业都难逃劫运，在上世纪80年代初香港的地产危机中，当时地产行业的老大置地集团就因为过于激进的扩张，从“地王”变成了“债王”。

所以，如果我要这么做，那么必须规避风险，或者有面对风险的解决手段。

地产企业如何在高负债压力下运转，生存需要现金，而融资瓶颈下现金主要来自于经营，但经营又需要进一步的现金投入，于是，必须让这些土地钱生钱。

香港的恒隆地产在上世纪70年代曾以“地铁上盖”项目而风光一时，但激进的扩张使其在1982年香港地产危机中遭遇重挫，沦为二流地产商。

不过，吸取了危机教训的恒隆却因其保守而成为了亚洲金融危机中，香港受冲击最小的地产企业。在1997年亚洲金融危机来袭之前，多数地产商都在积极而乐观地高价囤积土地，而恒隆非但没有买进一块土地，还卖出了一块土地，套现20亿港元，从而保证了企业能够安全度过危机，并在危机过后，楼价低谷时开始收购土地。经此一役，恒隆从香港地产界的前十位跃升至前五。

可见，囤地虽然赚钱，但你要适可而止地囤地，不能盲目地长期持有，这和炒股基本上是一个道理。

除了停建和售地，香港地产企业应对行业危机的另一个办法就是合作，组财团共同标地、开发，从而将各地产企业的流动资金集合起来使用。

但对于很多地产企业来说，一个更可能的情景是缩短产业链，土地储备较多而又资金链紧张的企业将土地稍作开发后转手，接盘的地产商增值开发后再转手……最后，是专门负责销售的房地产经纪公司，在这种接力开发过程中，每个地产商都加速了资金的周转，每个地产商又都根据自身的资金实力参与一个阶段的运作，而那些资金相对宽裕的企业则在产业链中占据了更长的时间，相应地也分享了更多的收益。

与繁荣时期相比，其实地产行业危机中的机会也有很多，而流动资金的多少则决定了各企业对产业机会的分享。

这一点就说明了，谁手中有现钱，谁能遇到的机会也就越多，现在人们看的都是现金。你财产再多，要是拿不出钱，人家也不愿意和你做生意。

伴随政府对开发商土地开发监管的加强，囤地已经成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。

从内心上来说，我要的只是钱，没必要为难老百姓，那种钱我也不想去赚，所以怎么从这里面找到平衡点就非常重要了。

一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒，这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段，事实上就是造成了土地的闲置，从根本上讲影响了市场供应。而囤地的本质就是导致市场供应减少。

我所要做的，不过是减少这种环节，而目前来说，我也只能这么做，因为资金不足！还必须得找人合作。

开发商拿地成本增加，会促使开发商未来拿地谨慎，通过囤地居奇的投资商将失去市场。有资金优势和土地优势的开发商联姻，将是开发企业并购的最佳模式。

就好像现在这样，石田章五通过关系拿到了土地，他不会开发，那么就必须找个能开发的人，但由于各种原因限制，他找到了我。

而我本来是要开发这些土地的，但阴差阳错地认识了大岛，大岛正好想开发土地，那么我就把土地卖给了他。这是皆大欢喜的囤地行为，或者说，这不算是囤地。

只能说是炒地，迅速地将从土地中得到了回报，而土地却并没有因此被闲置。这是最关键的一点，如果做不好这一点，那么我和那些吸血开发商也没有什么区别。

兴致冲冲的我，马上打了电话给张兴发，将自己的想法一说，那边马上回答：“我看你是鬼点子真多啊，炒地？不怕被政府查么？”

“事实上只要我们能掌握好这个出手时机，绝对不会出现任何问题。”

“到时再说吧，反正你小子是把我当摇钱树了，不过还是那句老话，我相信你。只要你觉得可以，我投资点钱没什么关系。”张兴发的话给我吃了颗定心丸。

有了他的支持，我的想法便有可能进一步实现。

没想到意外的一次合作，竟然能使我走入新的境界，这确实是惊喜，必须得好好感谢大岛才行。

“大岛君，来，我们干一杯！”我举起了手中的酒杯。

虽然大岛已经喝得有些迷迷糊糊，但还是很高兴地和我碰杯了。此时黒木纱奈找来的姐妹都已经就座，个个都是模特级别的身材，明星般的脸蛋，好不快活。

有了钱，才能有这一切享受，否则没钱的，只能自己在家喝廉价啤酒狂撸不止。

为了能赚到更多钱，我必须更加努力，将思想付诸于行动。

什么事，只有做了，才能看到更多，否则永远只是在幻想之中。