第226章 城市综合体

“情况大概就是这个样子了，大家有什么看法，都可以说说。”我召集了中耀所有高层，在征集意见和点子。

植田康太已经变成了我的人，违约金也没用出，尽管他摸不着头脑这是什么一回事，但还是蛮开心的。另外这小子似乎一点都不客气，已经预支了第一个月的薪水。

“在东京那做商业地产，老大你疯了吧，本来已经够繁华了吧？”老许第一个出声，说的话显然也没经过大脑。

于震咳了一声，插嘴道：“其实这也不是没有可行性，也许正好就可以借助东京都的繁华，让我们不劳而获。”

于是众人纷纷符合，是啊是啊，不劳而获！

我目瞪口呆地看着这帮人，这什么情况，居然都觉得可以吃白食，未免太没出息了吧？不对，里面肯定有什么内情。

“我是叫你们来提供点子，而不是说这些废话，一个个怎么搞的，大家也不想看到这个项目从身边溜走吧？”

木下一郎在不停地对着我使眼色，可惜我完全看不懂，便不耐烦地说：“木下一郎你有什么想说的就直接说！”

“那个，其实，社长！我们公司现在的人力完全不足，所以接下这么大的项目，就会荒废这边的6号地工作，平家那边逼得很紧呢！”

原来如此，我乐得笑了出来，道：“你们放心好了，这个项目不会占用什么人手，6号地这边可以照常进行工作。不就是怕加班么，你们这帮人，啧啧！”

众人好像都松了一口气，看来我猜的果然不错。

没了顾虑，龚飞就马上开口了：“老大，这么大面积的项目，做商圈就有些不合适了。我看，不如仿造六本木和难波城那样，做成大型的城市综合体。”

“你的想法和我不谋而合，确实，城市综合体是个不错的概念。但正如刚才所说的那样，有了六本木的存在，我们再做一个城市综合体出来，这算是个什么事？”我提出了心中的疑问。

在座的人无疑都是精英，而且都是有不少实践经验了，特别是他们懂得举一反三，绝对不是那种书呆子类型的。

“那个，我可以说一句吗？”植田康太举起手，弱弱地问了一句，看来他没有适应一个高层的身份。

我笑着说：“你不能说话我叫你来做什么，中耀是一个有什么就要说什么的公司，在这里不要讲究太多礼节。”

“好的，社长。我想说的是，东京的人流量每年超过100亿，随意丝毫不用担心两个城市综合体会起冲突。在政府来看，可能正是一个城市综合体满足不了东京都大量的人口，借此来分摊压力到附近的区。”植田康太说这些话的时候，倒是显得自信满满了。

可惜，我到现在仍然不能查看这个家伙的潜力值，听他说话倒像是很有道理，但到底是不是对的？如果这个分析靠谱，那么照理说小泽不应该不知道，又不是什么秘密。

难道是政府在考验开发商的能力？

建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。

各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成城中城的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。

这个道理大家都懂，所以植田康太的分析，至少我认为是非常有可能的。东京常年处于人口爆炸的状态，政府为了城市可持续发展的考虑，这么做是有理由的。

正是如此，城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模大，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。

“植田君，你仔细地说说自己对城市综合体的看法。”我有心考校一下他。

“好的，社长。城市商业综合体担负人们购买消费品或在其中进行即时消费的功能。城市人口的聚集，需要配备日常生活的消费活动的设施。城市人口的绝大部分消费活动是通过购买实现的。城市商业综合体中不同业种零售业、餐旅业、休闲娱乐业等及其各种业态形式的商铺如零售业中的购物中心、专业店、超级市场和方便店等构成了购物与消费场所。”

我插嘴道：“这就是你说的，只要人流量有保证，那么城市综合体无论在什么地方都是可行的，对吧？”

“是的，社长。购买物品是人们消费的先期活动，完成购买后才进入物品的消费，而店铺正是为城市居民提供购买日常消费品的必经场所。在城市人口集聚地带，购物场所应被视为支撑一个商业综合体存在的主部。其中，按人们日常需要进行分类，有生存资料如衣、食、住、用方面的基本消费品、发展资料如用于发展体力、智力的体育、文化用品等、享受资料如高级营养品、华丽服饰、艺术珍藏品等，还有一次或短期使用的普通消费品和可供长期使用的需用消费品，等等。”

植田康太喝了口水，继续说道：“提供即时消费的场所有餐饮店、旅店及提供文化娱乐和休闲服务的商店。例如，酒店是为临时居住的人士提供的一种客居式的居住模式，酒店的存在将旅客或商务人士在商业综合体区域内的停留时间大大延长，不仅能给整个商业综合体带来24小时的活力，还能为商业综合体内其他功能如商业、餐饮、娱乐等提供潜在的消费人群；商业综合体包含了快餐店、小吃店、主题餐厅等常见的餐饮类型，以能够满足不同人群的需求。这些功能成为商业综合体内较为活跃且具有催化作用的功能，具有高知名度的星级酒店和饭店也往往是商业综合体的标志物。”

“你说的是民生、旅游一方面，那么商务呢？”我接着问道。

“商务就更加显而易见了。商务办公是现代城市的主要功能之一，而城市商业综合体主要是商务办公的集聚地，因而发挥着商务办公的功能。办公是通过总部机构和分支机构实施的，主要目的是将业务延伸到市场的最前沿。因此，城市越大，商务的机会越多，办公机构就越庞大。一个城市中的总部集聚越多，办公的能力就越强。”

“以楼宇为载体，聚集了众多金融机构、国内知名企业、跨国企业及第三产业、创意产业等各类企业的办事机构，其人员包括高科技、投资、证券、金融、银行、会计、保险、律师、媒体、医药、广告、CBD管理等各界精英。集聚性办公明确了办公区域的指向，节省了商务运行中信息搜集的时间，不仅大量业务可以通过面对面解决，而且有利于同时解决不同的连带商务业务。”

我继续问：“居住呢？”

“体现商业综合体居住功能的是其连体的公寓和住宅，在城市商业综合体中一般具有一定比例的居民居住地域或空间。居住功能是一个基础功能，为商业综合体提供一定量稳定的长时间活动人群，形成对商业综合体中的购物、休闲娱乐及商务办公等功能的支持，带来商业综合体的基本活力。”

“公寓和住宅功能能够为在此工作的市民提供长期居住条件，在一定层面减少了市民的通勤交通，缓解了每天上下班时交通高峰期内城市道路的压力，减少了因道路拥堵而造成的能源浪费。居住功能可以维持商业综合体在24小时内的活力，保证白天和夜间活动的相对平衡，避免商业综合体在晚间成为一座死城，因此，居住功能在商业综合体中起到了巨大的作用。”

植田康太是越说越自信了，滔滔不绝地没有一丝停息，看来底子果然好，不愧是早稻田大学的，对这方面的理解远远强于我们这些半路出家的人。

“另外，还有文化传播功能。城市是社会文化精英荟萃和社会高端文化聚集之地。集思想、学术和艺术于一体，结合所在城市的历史、自然和社会资源特点的文化基础，商业综合体往往成为传播的途径。它的魅力在于传播人文精神。一些文化产业，作为商业活动的一部分，更丰富了文化传播的内涵，其传播途径可以是商业综合体包含的文化艺术如博物馆、图书馆、表演艺术中心、剧院等以及休闲娱乐如电影院、俱乐部、溜冰场、KTV、游乐场等等设施。”

“文化传播还从商业综合体的建筑特色上展示出来。例如，在建筑外部造型上具有强烈的个性化色彩以及具有重复韵律的建筑组群，不仅在视觉上给人留下深刻的印象，而且还具有一定的标志性作用。文化传播功能能够保障商业综合体活动的多样性和平衡性，保持其区域内的个性和活力，也有助于增强城市旅游功能，提升整个区域的形象和价值。”

如此深刻而独到的见解，一下让在座众人陷入了呆滞之中，就连最强的龚飞也不例外。

我环视一圈，便带头鼓掌，其他人也跟上，搞得植田康太很不好意思。

“植田君说得非常好，也为我们指引了一点方向，现在继续自由发言。”

于震沉思了一会，说：“既然如此，那么必须结合交通吧？拥有充足的客流是城市商业综合体各个部分达到其经济目的的一个基本条件。交通枢纽是往往是人流集聚地带，也是商业活动频繁发生的地带。城市商业综合体应运而生和发展于这些地带。因此，城市商业综合体规划，应建立在以城市交通体系的基础上，它必须适应多层面的交通整合系统。包括与商业综合体步行体系配合的景观空间规划：区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。”

龚飞也不甘示弱，道：“土地利用一直是城市规划领域理论和实践的核心内容，也是城市规划实施的主要工具。城市规划运用一定的方法和技术手段，实现土地资源的科学配置，促进城市经济社会的协调。”

“一个城市土地经营的客体是城市土地，是城市政府遵循市场经济规律和运用市场手段对城市土地进行配置，以实现土地资源的优化配置和土地资产的保值、增值。城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。”

“所以无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，因此，科学规划和合理使用商业用地决定了商业综合体未来的发展。”

“但随着市场经济体制改革和城市土地使用制度改革的进行，城市土地的经济属性逐渐被人们认识，在此基础上，学术界和政界提出城市土地经营的理念，运用市场机制来配置土地资源，实现政府的土地收益。”

“城市政府通过土地经营，垄断土地一级市场，以土地供给引导需求，调控地方经济和优化产业结构。同样的实施主体、作用客体和目标及功能，决定了二者有着极强的互动关系。在城市发展中，政府对商业综合体发展规划的布局是一种宏观的引导行为，以此带动和引导整个城市的商业的发展。”说到最后，龚飞已经是完全看向我了。

“那块地是没有什么问题，我觉得完全可以符合大家设想。”我简略地回答道。

说实话一下子接收的信息太多，我还没反应过来，必须回去整理下头绪，才能写出合适的策划案。

本来想直接驱车去酒店，没想到尤蝶竟然约我吃饭，没办法，这几日是有点冷落她，只能去陪陪了。

“欢迎光临！”刚走到门口两个穿这红色旗袍的迎宾小姐微笑着对我鞠了一个躬，随着低头的瞬间，露出雪白的大腿，在水晶色的丝袜包裹下，让人不由得心神俱当，一阵目眩，看来真是秀色可餐呀。

进了包间，什么叫奢侈！单单一个屋子的平面就有一百多平米，墙壁上装潢着木刻，显得华贵而古朴，雍容典雅，正中的天花板上是一个精致的宫灯，巧妙的和顶棚镶嵌在一起，浑然天成，加上天花板中几何图案的勾勒，正好在宫灯周围形成了一个中心，有点像古代的天井。

房内的陈设也极尽奢华。单从架子上的摆设就可以看出，那些雪白或者乌黑的瓷器、铜器每一件都是精美的艺术品。当然我所以的一切衡量眼光都是用专业习惯而定的，不知道这里的价值几许，但是显然不会太便宜。

大厅中摆放着几张木刻的椅子，透过那扇硕大的窗户，可以清晰的看到外边的精致。此时华灯初上，大阪最美丽的夜景就展现在眼前，楼下雪白的路灯和奔跑的车流汇成一道银色的河，让河中为生活奔波的芸芸众生清晰的映衬出来。

一层玻璃两重天地，玻璃外的人儿为了生计来去匆匆，而里边的人儿却可以悠闲的享受着生活的极致。

“哎。”我在心底叹了一口气，转过投向窗外的眼睛。

这时才发现尤蝶正在望着我，脸上还闪过一丝惊讶。

“怎么了，尤蝶？”

“没什么，只是看到你如此反映我有点失望。”

“如此反映？”我明白过来，原来尤蝶以为我会很高兴接到美人邀请。

“这个，还有这个，对，这个也要一份。”尤蝶随手在金黄色的菜单上指着，手指优雅的翻动，似乎在点一些家常饭菜而已。

“尤蝶，不用点那么多，多了浪费！”我看尤蝶似乎有无休止点下去的意思，慌忙制止。我总觉得尤蝶有点想向我炫耀的意味，可是转机一想才发现自己这个想法真是自作多情，她根本没有理由向我炫耀什么。

等菜完全上来后，一个服务员静静的立在我们身后不远处，时刻等着召唤。

“谢谢你这段时间对我的帮助！”她举起酒杯，红酒在暧昧的灯光下折射着润和的光，尤蝶脸上也映衬得暖洋洋的，她此时似乎很兴奋，抿嘴轻笑，如同绚烂的夏花，让我不由得一痴。

“没什么，这是我应该做的。”看到尤蝶的态度和前几天有天壤之别，我竟然有点不知所措。

“哦。”尤蝶似乎早已经料到我会如此的回答，一点也没有感到意外。不再言语只是浅浅的饮着杯中的红酒。